¿Es realmente obligatorio el mantenimiento de la puerta de garaje? La respuesta es: Sí.

¿De quién es responsabilidad el mantenimiento de la puerta de garaje?

La normativa vigente tiene como fin velar en todo momento por la seguridad de los usuarios, pero es responsabilidad de los propietarios de la puerta o administradores de la finca el mantener el correcto funcionamiento de las puertas de garaje a fin de que cumplan con los requisitos necesarios en base a la normativa.

A la hora de realizar el mantenimiento de las puertas de garaje o cualquier portón automático, el libro de mantenimiento del fabricante establece que hay que prestar especial atención a los elementos de seguridad y funcionamiento. Y, en caso de posibilidad de accidentes el mantenedor debe advertir al propietario de los posibles riesgos inherentes para proceder a su corrección inmediata.

Adicionalmente, en el propio CODIGO CIVIL  se recoge dicha obligatoriedad de mantenimiento.

Artículo 1907.

El propietario de un edificio es responsable de los daños que resulten de la ruina de todo o parte de él, si ésta sobreviniere por falta de las reparaciones necesarias. (Mantenimiento)

Artículo 395.

Todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común. Sólo podrá eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio.

Este último artículo, pertenece al TÍTULO III De la comunidad de bienes, por lo que afecta directamente a las comunidades de propietarios. Asimismo, la ley de propiedad horizontal dice literalmente en su artículo 10 párrafo 1º, menciona lo siguiente:

 Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

1. Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.

Y como bien dice el artículo 10 párrafo 1º de la ley de propiedad horizontal, citado anteriormente, la Administración a través del articulado reglamentario, especifica la obligatoriedad del mantenimiento de la puerta del garaje comunitario.

Norma UNE-85635:2012 – ¿Qué dice la normativa?

Aludiendo a legislación específica del sector de las puertas automáticas, en la norma UNE-85635:2012 encontramos lo siguiente:

5.3.3 OBLIGACIONES DEL PROPIETARIO:

“El propietario de la puerta, el administrador de la finca y, en su caso, el usuario final, deben:

• Cumplir toda la reglamentación nacional aplicable y demás requisitos relevantes para el mantenimiento de la puerta
• ADECUAR LAS PUERTAS YA INSTALADAS A LOS NUEVOS REQUISITOS MÍNIMOS DE SEGURIDAD QUE PUEDAN HABER SURGIDO COMO CONSECUENCIA DEL DESARROLLO DE NUEVA REGLAMENTACIÓN O DIRECTRICES POSTERIORES A SU INSTALACIÓN.
• REALIZAR LAS REVISIONES Y MANTENIMIENTO DE LA PUERTA CON UNA EMPRESA DE MANTENIMIENTO que cumpla los requisitos establecidos en la presente norma, cuando sea de aplicación, como por ejemplo para la realización de los procedimientos de mantenimiento preventivo de nivel avanzado.
• LLEVAR A CABO UN MANTENIMIENTO PLANIFICADO REALIZADO POR UNa EMPRESA DE MANTENIMIENTO CUALIFICADA, como muy tarde cuando la puerta sea puesta en servicio o, si va a permanecer sin utilizarse por un largo período, antes de ponerse de nuevo en servicio.”

Respecto al mantenimiento obligatorio de las puertas de garaje comunitarias o automáticas:

Debe llevarse a cabo de acuerdo con las instrucciones de mantenimiento del fabricante de la puerta automática indicadas en el libro de mantenimiento y siguiendo los requisitos técnicos de la normativa vigente.

Las instrucciones suministradas con la puerta automática por parte del fabricante deben indicar claramente los diferentes niveles de competencia requeridosa para las tareas de mantenimiento o reparación especificadas:

• Nivel básico: Instrucciones generales sencillas que permitan asegurar al propietario o usuario un funcionamiento sin incidentes de la puerta, sin necesidad de competencia específica. En general se refieren a operaciones de limpieza y supervisión.
• Nivel avanzado: Procedimientos de mantenimiento preventivo avanzado que deben ser ejecutados únicamente por personal competente. En general se refieren al engrasado (lubricación) y comprobación de los elementos mecánicos, eléctricos y componentes de seguridad y su funcionalidad, así como los ajustes de activadores, seguridades, velocidades, hojas, etc.

El fabricante de la puerta automática debe especificar los diferentes niveles de competencia de mantenimientos y de revisión requeridos (incluyendo comprobaciones de seguridad de funcionamiento habitual), así como definir la periodicidad de las operaciones de mantenimientos preventivos de la puerta de garaje comunitaria o privada, tanto de nivel básico como avanzado, según las características y el uso de la puerta automática.

¿Qué dice la normativa sobre la responsabilidad del mantenimiento para los titulares de la propiedad?

Además, en la reciente legislación del Ministerio de Industria (INFORME SOBRE EL MARCADO CE DE PUERTAS INDUSTRIALES, COMERCIALES, DE GARAJE Y PORTONES – Versión 5), encontramos lo siguiente:

(en concreto el CAPÍTULO 8): RESPONSABILIDADES DE LOS TITULARES

“Todas las disposiciones reglamentarias que se van citando en el presente informe y que son de OBLIGADO CUMPLIMIENTO, Directivas de seguridad, Código Técnico de la Edificación y normas armonizadas, tienen como fin Obligatoriedad de la Normativa en Puertas de Garaje ya Instaladas fundamental el concepto de la seguridad de los usuarios, y en ese sentido hay que recordar también la responsabilidad de los titulares o propietarios de las puertas (incluidos los administradores) a la hora de recepcionar, utilizar, reparar y MANTENER las puertas de garaje comunitarias, y de que se cumplan los requisitos de esas disposiciones por parte de los diferentes agentes que realizan las diferentes tareas, así como por parte de esos mismos titulares o propietarios.”